Départ à la retraite : que faire de ses terres agricoles ? Vendre, louer, transmettre ou passer au solaire

La retraite approche et une question se pose : que faire des terres ? Les reprendre en main n'est plus possible, les laisser en friche n'est pas une solution, et les enfants n'ont pas forcément envie de reprendre. Il existe pourtant plusieurs façons de garder un revenu de ses terres, ou d'en tirer un capital.

Ce que la retraite impose

Pour percevoir sa retraite de non-salarié agricole, l'exploitant doit cesser son activité. Il peut toutefois conserver une parcelle de subsistance, dont la surface maximale est fixée par arrêté préfectoral, dans la limite des deux cinquièmes de la surface minimale d'assujettissement de son département. Au-delà, il faut céder, louer ou confier les terres.

La déclaration d'intention de cessation d'activité agricole est à adresser à la MSA, idéalement deux ans avant le départ. Elle permet aussi d'être mis en relation avec des candidats à l'installation via le répertoire départ installation des chambres d'agriculture.

Option 1 : vendre

La vente apporte un capital immédiat. En 2024, les terres et prés libres se sont vendus en moyenne 6 400 € l'hectare selon les Safer, avec de grosses différences entre régions. La Safer peut préempter, et un fermier en place dispose d'un droit de préemption. Une fois vendue, la terre ne rapporte plus et ne se transmet plus.

Option 2 : louer en fermage

Louer à un jeune agriculteur ou à un voisin garde la propriété et apporte un loyer régulier, le plus souvent 100 à 250 € par hectare et par an selon le barème préfectoral. Le bail rural engage pour 9 ans minimum, renouvelables, et rend la reprise difficile. Voir combien rapporte la location d'un terrain agricole.

Option 3 : transmettre aux enfants

Donation, donation-partage, apport à un groupement foncier agricole : la transmission familiale bénéficie de dispositifs fiscaux spécifiques, notamment pour les biens loués par bail à long terme. Un notaire est indispensable pour choisir la bonne formule. Si aucun enfant ne reprend l'exploitation, les terres transmises devront de toute façon être louées ou vendues.

Option 4 : louer à un projet solaire

C'est l'option qui rapporte le plus par hectare tout en gardant la terre dans la famille. Un développeur photovoltaïque loue les parcelles adaptées de 3 000 € à 5 000 € par hectare et par an, pendant 30 à 50 ans, via un bail emphytéotique ou à construction. Il finance l'installation et remet le terrain en état à la fin.

Pour un retraité propriétaire, ce loyer est en principe imposé dans la catégorie des revenus fonciers, et non comme un revenu agricole. Le bail se transmet avec la terre : vos héritiers continuent de percevoir le loyer. Les questions de fiscalité, d'IFI et de transmission sont détaillées dans la fiscalité du loyer photovoltaïque. Votre situation personnelle reste à vérifier avec la MSA et votre notaire.

Deux voies sont possibles en zone agricole : l'agrivoltaïsme, si un agriculteur continue d'exploiter sous les panneaux, par exemple le repreneur ou un éleveur voisin, ou la centrale au sol classique sur des terres non exploitées depuis longtemps, selon le document-cadre départemental. Le loyer plein démarre à la mise en service, souvent 3 à 5 ans après la signature : mieux vaut s'y prendre avant le départ.

Combiner les options

Rien n'oblige à tout faire de la même façon. Une partie des terres peut partir au solaire, une autre être louée à un jeune qui s'installe, une parcelle de subsistance rester à vous. Pour savoir si une partie de vos parcelles intéresse un développeur, faites l'estimation gratuite : elle prend deux minutes et n'engage à rien.