Louer un terrain agricole : combien ça rapporte par hectare, selon à qui vous louez

Combien rapporte la location d'un terrain agricole ? Tout dépend de qui le loue et pour quoi faire. Entre un fermage classique et une location à un projet solaire, l'écart va de un à vingt, voire plus. Mais les contrats n'engagent pas de la même façon.

Le fermage : 100 à 250 € par hectare le plus souvent

Quand vous louez une terre à un agriculteur pour qu'il la cultive ou y fasse pâturer ses animaux, vous signez un bail rural soumis au statut du fermage. Le loyer n'est pas libre : il doit rester entre un minimum et un maximum fixés chaque année par arrêté préfectoral, selon la catégorie des terres. En pratique, il se situe le plus souvent entre 100 et 250 € par hectare et par an. Il est revalorisé chaque année selon un indice national des fermages.

Ce que le bail rural vous impose :

• Une durée de 9 ans minimum, renouvelée automatiquement.
• Un droit de préemption du fermier si vous vendez la terre.
• Une reprise encadrée : vous ne pouvez récupérer la terre en fin de bail que pour l'exploiter vous-même ou pour un proche, dans des conditions strictes.
• Une valeur vénale réduite : une terre louée se vend moins cher qu'une terre libre.

Le pâturage et la vente d'herbe

Louer pour quelques mois de pâturage ou vendre l'herbe sur pied rapporte en général moins qu'un fermage, mais garde la terre libre. Attention : si le même exploitant emporte la récolte plusieurs années de suite contre paiement, le juge peut requalifier l'accord en bail rural. Une convention écrite et limitée dans le temps évite cette surprise.

La chasse

Le droit de chasse se loue à part, à une société de chasse ou à des particuliers. Le montant dépend du gibier et de la demande locale. Il s'ajoute à une autre location de la terre, sans la remplacer.

Le photovoltaïque : 3 000 € à 5 000 € par hectare et par an

Un développeur solaire loue la terre pour y installer une centrale. Le loyer n'est pas encadré par un barème : il est négocié et reflète la valeur de l'électricité produite. Il se situe entre 3 000 € et 5 000 € par hectare et par an, pendant 30 à 50 ans.

Le contrat est un bail emphytéotique ou un bail à construction, hors statut du fermage. Le développeur finance l'installation et doit remettre le terrain en état à la fin. Vous restez propriétaire. Les différences entre ces deux baux sont expliquées dans bail emphytéotique ou bail à construction, et le détail du loyer dans combien rapporte vraiment la location solaire.

Si la terre est déjà louée en fermage, le projet doit se faire avec le fermier : soit en agrivoltaïsme, où il continue d'exploiter sous les panneaux, soit après une résiliation partielle du bail. Voir notre guide fermier et bailleur.

Comparaison pour 15 hectares

• En fermage, à 100 à 250 € l'hectare : 1 500 à 3 750 € par an.
• En location solaire, de 3 000 € à 5 000 € l'hectare : 45 000 € à 75 000 € par an.

La location solaire ne concerne que les terrains qui remplissent les critères des développeurs : surface d'environ 10 hectares ou plus, poste électrique accessible, peu de contraintes. Pour savoir si c'est votre cas, faites l'estimation gratuite en deux minutes.