Louer ses terres agricoles au solaire : combien ça rapporte vraiment ?

Un hectare de blé dégage, les bonnes années, quelques centaines d'euros de marge. Le même hectare loué à un développeur photovoltaïque rapporte entre 3 000 et 5 000 € par an, sans semer, sans récolter, sans dépendre du prix du quintal. C'est l'ordre de grandeur que les propriétaires et exploitants rencontrent aujourd'hui, et il explique l'afflux de sollicitations dans les campagnes.

Le loyer solaire comparé au fermage

Le fermage, c'est-à-dire le loyer d'une terre louée à un agriculteur, est encadré par un barème préfectoral dans chaque département. Selon la qualité des terres, il se situe le plus souvent entre 100 et 250 € par hectare et par an. Le loyer photovoltaïque n'obéit à aucun barème : il est librement négocié entre le propriétaire et le développeur, et il reflète la valeur de l'électricité produite plutôt que celle de la récolte.

Concrètement, pour une parcelle de 15 hectares :

• En fermage classique : 1 500 à 3 750 € par an.
• En location solaire : 45 000 à 75 000 € par an.
• Sur un bail de 30 ans : 1,35 à 2,25 million d'euros cumulés.

Pourquoi un tel écart ?

Un hectare de panneaux au sol représente environ 0,7 à 1 MWc de puissance installée, qui produit chaque année entre 1 000 et 1 400 MWh selon la région. À 60 ou 70 € le MWh vendu, c'est 60 000 à 100 000 € de chiffre d'affaires par hectare et par an pour l'exploitant de la centrale. Le loyer versé au propriétaire en représente une fraction, mais cette fraction dépasse largement ce que la terre produit en agriculture conventionnelle.

Ce qui fait varier le loyer entre 3 000 et 5 000 €

Tous les hectares ne se valent pas aux yeux d'un développeur. Les critères qui tirent le loyer vers le haut de la fourchette :

• La distance au poste source. Chaque kilomètre de câble coûte plusieurs dizaines de milliers d'euros. Une parcelle à 2 km d'un poste avec de la capacité disponible vaut plus qu'une parcelle à 15 km.
• Le relief. Un terrain plat ou en légère pente orientée sud limite les terrassements.
• La surface d'un seul tenant. Au-delà de 10 hectares, les coûts fixes (raccordement, poste de livraison, clôture, études) s'amortissent mieux.
• L'absence de contraintes. Zone inondable, site Natura 2000, périmètre de monument historique ou zonage du PLU peuvent bloquer ou renchérir le projet.
• Le type d'installation. Une centrale agrivoltaïque, qui doit laisser une activité agricole significative sous les panneaux, est moins dense et peut avoir un loyer par hectare légèrement différent d'une centrale au sol sur friche.

Quand touche-t-on le premier loyer ?

C'est le point que beaucoup découvrent trop tard. Entre la signature de la promesse de bail et la mise en service de la centrale, il s'écoule généralement 3 à 5 ans : études, permis, raccordement, construction. Le loyer plein ne démarre qu'à la mise en service. Pendant la phase de développement, certains baux prévoient une indemnité d'immobilisation ou un loyer réduit. D'autres ne prévoient rien. Ce point se négocie avant la signature, pas après.

Le loyer est-il indexé ?

La plupart des baux prévoient une indexation annuelle, souvent sur un indice composite (indice du coût de la construction, indice des prix). Vérifiez l'indice retenu et son plafonnement éventuel. Sur 30 ans, l'indexation change sensiblement le total perçu.

Trois questions à poser avant de signer

• Le loyer est-il exprimé par hectare loué ou par hectare réellement couvert de panneaux ? La différence peut représenter 20 à 40 % de la surface.
• Qui paie la taxe foncière sur les parcelles louées et sur les constructions ? En général le développeur, mais cela doit être écrit.
• Que se passe-t-il si le projet n'aboutit pas ? La promesse de bail doit prévoir une date limite et une libération automatique du terrain.

La seule façon de connaître le loyer exact de vos parcelles reste l'étude de faisabilité d'un développeur. Elle est gratuite et sans engagement.